Признание права собственности на объект недвижимости

Право собственности возникает разными способами: объект недвижимости может перейти по наследству, быть подарен или приобретён в результате сделки купли-продажи или мены, долевого участия и т.д. В процессе возникновения права собственности (или позже) могут возникнуть проблемы: документы на объект недвижимости могут быть оформлены неправильно или утеряны, могут быть не учтены интересы третьих лиц.

Что считается объектом недвижимости?

• Земельный участок
• Жилое или нежилое строение, в т.ч. гараж
• Участок леса или многолетнее насаждение
• Элементы инженерных сетей и транспортного обеспечения
• Комплекс вышеперечисленных объектов, находящихся на одной территории

Вопрос о признании права собственности на объект недвижимости обычно возникает в следующих случаях:

• В отношении объекта недвижимости возник спор между наследниками
• Границы земельного участка оспариваются соседями
• Документы, подтверждающие право собственности на объект, утеряны (либо их никогда не было)
• Незаконный отказ в регистрации или приватизации
• На земле, принадлежащей истцу, возведена самовольная постройка, которую необходимо узаконить
• Истец по договору долевого участия приобрёл квартиру в новостройке, которая по какой-то причине не сдана в эксплуатацию
• Объект недвижимости по факту в течение многих лет принадлежит истцу, но документально это никак не оформлено

Куда и с чем обращаться?

Арбитражный суд рассматривает иски о признании права собственности на объекты недвижимости от индивидуальных предпринимателей и организаций. Физическое лицо должно обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости – при условии, что стоимость объекта недвижимости составляет не менее 100 тысяч рублей (по оценке БТИ). Если стоимость объекта ниже указанной суммы, то иск подаётся в мировой суд.

Для обращения в суд на предмет признания права собственности на объект недвижимости необходимо подготовить пакет документов, включающий в себя:

• Исковое заявление о признании права собственности
• Документ, подтверждающий право собственности на данный объект
• Акт передачи объекта недвижимости в собственность истца (при его наличии)
• Квитанция о уплате госпошлины (величина пошлины рассчитывается индивидуально)

Если исковые требования удовлетворены и вынесено судебное решение о признании права собственности, то следует совершить ещё одну процедуру – зарегистрировать объект недвижимости в территориальном органе Росреестра. Только после внесения всех сведений в реестр можно считать, что право на собственность официально признано.

Кто ответчик?

Признание права собственности на объект недвижимости имеет свою специфику: если вы один раз проиграли спор в отношении имущества, то подать иск вторично вы уже не сможете. Поэтому при подаче иска крайне важно правильно определить ответчика, поскольку в зависимости от конкретной ситуации в его роли могут выступать различные лица и организации: собственники соседнего участка, органы местного самоуправления, застройщик, ТУ Росимущества и т.д. Неправильно указав ответчика, вы можете не только затянуть процесс, но и получить отказ в иске. Кроме того, в делах такого рода почти всегда присутствуют третьи лица, интересы которых могут быть каким-либо образом задеты в результате удовлетворения вашего иска. Определить ответчика и круг третьих лиц поможет юрист, специализирующийся в этой области права. Он же определит необходимый порядок действий и организует продуктивное взаимодействие всех участников процесса.

Признание права собственности на объект недвижимости: типичные ситуации

Ещё одно важное условие успешного завершения дела – правильно сформулированное исковое требование. Разумеется, есть образцы исковых заявлений, но каждый случай индивидуален, как индивидуальны истории объектов недвижимости и связанных с ними правовых отношений.

Одна из самых частых ситуаций – утрата документов, подтверждающих право собственности на старый объект недвижимости. В этом случае возможно несколько вариантов решений: в ряде случаев визит в БТИ, Росреестр и другие инстанции помогает собрать документы, достаточные для признания права собственности во внесудебном порядке. Если же это не представляется возможным, то возможно несколько вариантов – иногда лучше подать иск на признание права собственности по давности владения, а иногда оптимальным вариантом будет узаконивание объекта как самовольной постройки.

Если вы не можете зарегистрировать право на объект недвижимости, в который вложились как инвестор, есть два варианта: либо подать иск о признании права собственности, либо – если Росреестр отказывает в регистрации – оспаривать в суде отказ.